[부동산] 토지거래허가구역이 무엇일까? 신청 방법은?

부동산 투자를 고려하는 많은 사람들이 ‘토지거래허가구역’이라는 개념을 한 번쯤 들어보았을 것입니다. 특정 지역의 부동산을 매입하려는 경우, 해당 지역이 토지거래허가구역으로 지정되어 있다면 추가적인 절차가 필요하기 때문에 반드시 사전에 확인해야 합니다. 이번 글에서는 토지거래허가구역의 개념, 지정 기준, 허가 절차, 투자 시 주의사항 등을 자세히 살펴보겠습니다.

 

1. 토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역이란 부동산 투기 방지 및 토지의 효율적인 이용을 위해 정부가 일정 기간 동안 토지 거래를 규제하는 지역을 의미합니다. 해당 구역 내에서 일정 면적 이상의 토지를 거래하려면 사전에 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 하며, 허가 없이 계약을 체결하면 무효로 간주됩니다.

토지거래허가구역은 국토교통부 또는 시·도지사가 토지 이용 및 부동산 시장의 안정을 위해 지정하며, 보통 주택 개발이 활발한 지역이나, 투기 수요가 집중되는 지역이 포함됩니다.

 

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조 제1항

국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 5년 이내의 기간을 정하여 제11조 제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 “허가구역”이라 한다)으로 지정할 수 있다. 이 경우 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가대상자(외국인등을 포함한다. 이하 이 조에서 같다), 허가대상 용도와 지목 등을 특정하여 허가구역을 지정할 수 있다. <개정 2023. 4. 18.>

 

2. 토지거래허가구역 지정 기준

토지거래허가구역으로 지정되기 위해서는 다음과 같은 기준이 적용됩니다.

• 부동산 시장 과열 : 특정 지역에서 부동산 가격이 급등하거나 투기 세력이 유입될 경우 지정될 수 있습니다.
• 공공개발 사업 진행 : 신도시 개발, 철도·도로 확충 등의 대규모 개발사업이 예정된 지역은 투기 방지를 위해 지정됩니다.
• 지속적인 거래 증가 : 단기적인 토지 거래량이 급격히 증가하는 지역도 허가구역으로 선정될 가능성이 높습니다.
• 국토의 효율적 이용 필요성 : 농지, 녹지 등을 보호해야 하는 경우 해당 지역이 포함될 수 있습니다.

보통 허가구역 지정 기간은 5년 이내이며, 필요에 따라 연장될 수도 있습니다.

 

3. 토지거래허가 신청 절차

토지거래허가구역에서 일정 면적 이상의 토지를 매입하려면 관할 구청에 허가를 신청해야 합니다. 허가 없이 거래하는 경우 법적 처벌을 받을 수 있기 때문에 절차를 정확히 따르는 것이 중요합니다.

 

📌 허가 대상 토지 면적 기준 토지거래허가를 받아야 하는 면적 기준은 지역별로 다릅니다.

용도지역		허가를 요하는 면적
도시지역	주거지역	60㎡ 초과
	상업지역	150㎡ 초과
	공업지역	150㎡ 초과
	녹지지역	200㎡ 초과
	용도 미지정	60㎡ 초과

 

📌 토지이용 의무기간

목적별	농업용	임업용	주거용	개발용(사업용)	기타(현상보존 등)
의무기간	2년	3년 (생산물이 없는 경우는 5년)	2년	4년	5년

 

📌 토지거래허가 절차

1️⃣ 거래 당사자 간 계약 체결 전 허가 신청 매수인은 계약을 하기 전에 관할 지자체(구청·시청 등)에 허가를 신청해야 합니다.

2️⃣ 관할 기관의 심사 및 승인 지방자치단체장은 토지 이용 목적, 개발 계획 등을 검토한 후 허가 여부를 결정합니다. 일반적으로 15일 이내에 결과가 통보됩니다.

3️⃣ 허가 후 계약 체결 및 등기 허가가 승인된 후 매매 계약을 진행해야 하며, 허가 조건을 위반하면 계약이 무효화될 수 있습니다.

 

4. 토지거래허가 기준

제12조(허가기준) 

시장ㆍ군수 또는 구청장은 제11조에 따른 허가신청이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 허가하여야 한다.

1. 토지거래계약을 체결하려는 자의 토지이용목적이 다음 각 목의 어느 하나에 해당되지 아니하는 경우
    가. 자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 경우

 

    나. 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하려는 경우

    다. 허가구역에 거주하는 농업인ㆍ임업인ㆍ어업인 또는 대통령령으로 정하는 자가 그 허가구역에서 농업ㆍ축산업ㆍ임업 또는 어업을 경영하기 위하여 필요한 경우

    라. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지를 수용하거나 사용할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 경우

    마. 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률에 따라 지정된 지역ㆍ지구ㆍ구역 등의 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자나 시행하려는 자가 그 사업에 이용하려는 경우

    바. 허가구역의 지정 당시 그 구역이 속한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ시(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따른 행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군 또는 인접한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ시ㆍ군에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하려는 경우나 그 자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 하는 자가 그 사업에 이용하려는 경우

    사. 허가구역이 속한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ시 또는 군에 거주하고 있는 자의 일상생활과 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 대통령령으로 정하는 용도에 이용하려는 경우

2. 토지거래계약을 체결하려는 자의 토지이용목적이 다음 각 목의 어느 하나에 해당되는 경우
    가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조 제2호에 따른 도시ㆍ군계획이나 그 밖에 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 맞지 아니한 경우
    나. 생태계의 보전과 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해(危害)를 끼칠 우려가 있는 경우

3. 그 면적이 그 토지의 이용목적에 적합하지 아니하다고 인정되는 경우

 

5. 토지거래허가구역 지정 여부 확인 방법

📍 국토교통부 실거래가 공개시스템

https://rt.molit.go.kr

국토교통부 실거래가공개시스템

 

📍  토지거래허가구역 지정현황(서울시)

https://land.seoul.go.kr/land/other/appointStatusSeoul.do

기타정보 > 토지거래허가 > 토지거래허가구역 지정현황(서울시)

 

📍 토지이음

https://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp

토지이음

📍 해당 지역 관할 구청·시청 홈페이지

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토지거래허가구역은 부동산 시장의 안정과 투기 방지를 위해 중요한 제도입니다. 토지를 매입하려는 경우 사전에 허가구역 여부를 반드시 확인하고, 허가 절차를 철저히 준수해야 합니다. 특히 허가를 받지 않으면 계약이 무효가 될 수 있기 때문에 법적 문제를 피하기 위해서라도 전문가의 상담을 받는 것이 좋습니다.

부동산 투자는 신중해야 하며, 제도적 규제를 정확히 이해하는 것이 성공적인 투자로 가는 첫걸음입니다. 투자 전 충분한 정보 수집과 계획을 통해 안정적인 거래를 진행하시길 바랍니다.